気をつけておきたいこと

空室問題はこんなところにも

不動産投資について特に注目を浴びていたのが、今から3年ほど前の2013年頃からと考えられます。この時期は特に励んで投資を行っていた人も多く、かなりの人がその魅力に惹かれて始めた、なんてこともあったのではないでしょうか。中でも年収1,000万円を超える独身のサラリーマンともなると、所得税を抑えるためにわざわざワンルームマンションを購入して不動産投資をする、節税対策が注目しだした時期でもあります。購入ではなく、あくまで資産として利用する事によって、税金の負担を1円でも減らそうという手段は実に分かりやすい。

ですがそうしたワンルームマンション投資についても暗雲が立ち込めている、税制対策といえどそれらをあくまで資産として運用するだけとなったら、かなりのリスクを背負わなくてはならない。中でも一番危惧したい問題が空室になるという点だ、もし空室になったらその部屋の管理は自分自身で行わなくてはならない。定期的な掃除はもちろん、室内の設備が故障していたりしたらそれらの負担もかねてだ。

不動産投資において空室は一番の天敵になるものの、それ以外にも注意しておきたいのが実際に投資をする際に考えておきたい、諸経費についてだ。

こんなところに注意したい

不動産投資では当然、空室を作らないようにするというのも大事ですが、実際の諸経費に対しての収益がきちんとプラスになるよう計算していなければ、やはり意味がありません。よく計算したら、不動産投資をしたらマイナス何万、何十万円になっていました、なんて笑い話にもなりません。どうしてこんな事になってしまうのかというと、その原因は投資を行う際によく見ておきたい利回りについてきちんと考えなくてはならないからだ。

2013年といえばちょうどアベノミクスが始まって、日本経済がそれとなく活性化したとも言われ始めるようになった時期なので、誰もが不動産投資に片足を突っ込み始めた頃でもある。そんな時期に専門家への問い合わせで増えた件でもある利回りとは何かですが、投資に対しての収入が年どれくらいの割合になっているかという点だ。

例えばの話で、ある不動産を購入するために3,600万円で購入したとしよう。そしてその不動産の家賃を30万円に設定して無事貸し出すことに成功すれば、家賃収入は年間で360万円獲得できる。これにより年間の利回りはおよそ10%となり、見た目では非常によく見えるかもしれませんが、これはあくまで表面的なものでしかない。それを『表面利回り』と呼び、管理費や固定資産税といった諸経費については全く考慮していないのだ。ここに税金関係の負担を考えて計算するとおおよそでも実質的な利回りは最大7%までとなってしまうのです。この場合も7%の場合だったら210万円となるので、人によっては大分計算が違ってきてくる点だ。

これもあくまで‘無事'に貸し出せたらの話になるので、もし借り手が見つからなかったらどうなるか、あえて明言しません。こうした点を考えて、不動産投資を行う場合には表面利回りではなく、諸経費を差し引いた実質的利回りに着目して、きちんと計算どおりになるかを考えなくてはいけないのです。

購入時期を見誤らない

こうした点も含めて考えると、不動産投資は何事もタイミングが重要になってくる。中でも目的とする不動産の購入を考えたい場合には、より安値で買うかに掛かって来る。実質的利回りを考慮しつつ、その物件の値段が潜在的に価値のあり続ける物件であれば相応の値段で貸し出すことは出来ても、もし何かしらの不遇さがあるような場合には、販売価格が下降することもある。そのタイミングを見逃して高値のまま購入してしまったら、損をするのは他でもない自分に他ならない。

特にここ数年は価格も高騰している傾向にあるので、値下がりするタイミングがきちんと見極められるかも投資する上で重要な材料になってきます。

購入した後の苦労も想定して

家賃収入というメリットに憧れ、念願の不動産投資を始めたという人は購入時期も然ることながら、現在の状況で特に気をつけたいのが金利という面についても意識したいところ。金利が上昇すればその分だけ利息の負担が増えてしまい、楽をするどころか苦労を背負い込む羽目になってしまう。

必ずしも良いことばかりではないのが不動産投資だが、こういうところをしっかり把握しているかが成功する秘訣となる。逆に何も知識がない状態でこうした面に参入してしまうと、余計に生活が苦しくなる恐れもあるので、情勢は毎日意識するのが投資家となった人の宿命でしょう。

世の中美味しい話ばかりではない、知らないと怖い不動産投資